Аренда недвижимости в Испании

Аренда Испанской недвижимости – отличный вариант как для тех, кто хочет пожить в стране и понять, насколько она ему подходит для постоянной жизни или приобретения недвижимости, так и для тех, кто уже приобрел собственную недвижимость и хочет заработать на ней.

Виды аренды Испанской недвижимости.

Краткосрочная аренда - вариант, хорошо подходящий, в случае если вы планируете провести в Испании длительный отпуск, но нужно учитывать, что аналогично отелям, цены на аренду жилья так же значительно возрастают на время летнего сезона и наплыва туристов, поэтом стоит начать поиск жилья заранее, так будет больше шансов найти оптимальные условия.

Срок аренды в этом случае исчисляется, как правило, в неделях, хотя не редко встречаются предложения посуточной аренды, при этом при аренде недвижимости сроком больше чем на месяц, не редко можно получить хорошую скидку.

Из нюансов краткосрочной аренды стоит отметить, что, как правило, дополнительно к стоимости аренды взимается депозит в размере 300€-500€ за мебель и инвентарь арендуемой недвижимости, который возвращается в последний день аренды, и что количество проживающих не должно превышать количества спальных мест, указанных в договоре аренды.

Долгосрочная аренда – подойдет в том случае, если вы планируете арендовать жилье в Испании больше чем на год. Стоимость долгосрочной аренды при этом за месяц может быть такой же, как за неделю в случае краткосрочной аренды в летний период.

Срок аренды указывается в договоре и, как правило, если не оговорены особые условия, равняется одному году, и автоматически продлевается на следующий год, до достижения трехлетнего срока.

При долгосрочной аренде, помимо стоимости аренды, как правило, необходимо внесения залога равного арендной плате за 1-2 месяца, который возвращается по истечению срока аренды.

В некоторых случаях может потребоваться и банковская гарантия (aval), которая, как правило, равняется плате за 4-6 месяцев и блокируется на вашем счете на случай компенсации арендодателю, если Вы перестанете выплачивать аренду, не соблюдая условий, указанных в договоре.

При аренде, не важно, краткосрочной или долгосрочной, обращайте внимание на инфраструктуру города, в котором будет находиться жилье. Конечно, даже в исключительно туристических городах помимо ресторанов есть небольшие магазины и различные сервисные заведения, но цены в таких местах как правильно несколько выше, чем в заведениях, рассчитанных на местных жителей.

Как сдать в аренду собственную недвижимость в Испании.

Если вы уже владеете собственной недвижимостью и решили сдать её в аренду на время вашего отсутствия, то есть два основных варианта как это сделать: самостоятельно или через Управляющую компанию.

В случае самостоятельной сдачи, в экономите на агентском вознаграждение УК, но искать арендаторов, а так же решать все возникающие у них вопросы Вам придется самостоятельно.

В случае сдачи жилья в аренду через специализированную УК, весь процесс сдачи жилья в аренду будет зачастую происходить без вашего участия, а стоимость такой услуги обойдется в 10%-15% от стоимости аренды. Стоит заметить, что подобные услуги могут оказываться как отдельными компаниями, так и УК комплекса, в котором находится ваша недвижимость и даже застройщиками.

В случае если Вы выбрали аренду через УК, то, как правило, ваши действия по сдаче недвижимости в аренду будут заключаться в заключение договора с выбранной компанией. Надо отметить, что договора бывают двух видов: стандартный и договор гарантированной ренты, который заключается, как правило, на 3 и более лет и наиболее выгоден, если Вы планируете погасить арендой платежи по ипотеке.

В случае если Вы решили сдавать жилье самостоятельно, то помимо поиска собственно арендатора, Вам, по меньшей мере, необходимо учесть следующее:

В Испании, сдача жилья в аренду, так же, как и взятие в аренду происходит согласно закону о городской аренде - Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Согласно этому закону, при сдаче в аренду рекомендуется составление письменного договора на аренду. Договор составляется в свободной форме и должен содержать, по меньшей мере.

Данные обеих сторон, подробное описание сдаваемого в аренду жилья, условия оплаты и размер платежей, четкое обозначение плательщика коммунальных платежей и сопутствующих трат на мелкий ремонт, возможность и условия субаренды, а также подробно перечислены бытовые приборы, мебель, различный инвентарь и их состояние. Этим же законом регулируется нотариальное оформление сделки и внесение сведений о ней в Регистр Собственности - Registro de Propiedad.

Вам придется уплачивать налог на доход от сдачи в аренду - Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Ставка этого налога составляет 24% и не предусматривает вычеты для нерезидентов. Собственно данный налог обязателен к уплате всеми нерезидентами, имеющими недвижимость в Испании не зависимо от того сдают они свою недвижимость в аренду или нет.

Тонкости аренды недвижимости в Испании.

Как для снятия жилья в аренду, так и для сдачи собственной недвижимости в Испании, существует ряд нюансов, которые обычно фиксируются в договоре аренды.

Вот основные из них, которые стоит обязательно учитывать:

• Испанское законодательство сильно отличается от Российского, поэтому крайне рекомендуется при составлении и проверке договора аренды обратиться за помощью к юристу, работающему с Испанским рынком недвижимости;
• Во избежание спорных ситуаций, если недвижимость сдается с мебелью и инвентарем, зачастую составляется опись всего имущества и иногда даже подкрепляется фотографиями особо важных элементов недвижимости и интерьера;

Составляя или проверяя договор аренды, всегда закрепляйте в нем финансовые вопросы, такие как:

• Размер ежемесячной аренды, Возможна ли и в каком порядке индексация арендной платы, Кто будет являться плательщиком коммунальных и сервисных услуг, то будет оплачивать мелкий и косметический ремонт и т.д.;
• Оплата аренды производится в большинстве случаев через депозит в банке, или же наличными хозяину недвижимости, но в этом случае от него необходима расписка о получении денежных средств.

Помимо общих рекомендаций, необходимо учитывать некоторые важные аспекты аренды, регулируемые Испанским законом о городской аренде (LAU):

• Стороны, заключающие договор аренды, самостоятельно выбирают срок, на который заключается договор, но при этом необходимо учитывать, что если не указано иное, то законом регулируется автоматическое продление договора на следующий срок в течение трех лет;
• Если арендатор не хочет продлевать договор, то обязан уведомить об этом арендодателя не менее чем за 30 дней до истечения установленного срока. В свою очередь арендодатель обязан предупредить о своем нежелание продлевать договор за два месяца до истечения срока;
• Досрочное расторжение договора аренды возможно по истечению шести месяцев с начала срока аренды. При этом уведомление должно быть получено не менее чем за два месяца до расторжения;
• Как уже описано выше, обязательно надо фиксировать в договоре возможные условия по изменению арендной платы. Согласно закону, возможность и размер изменения арендной платы устанавливаются по договоренности сторон, но в большинстве случаев привязывается к индексу потребительских цент IPC, он же коэффициент инфляции;
• Продажа недвижимости, сдаваемой в аренду возможна только с согласия арендатора. При этом если договор аренды зарегистрирован в реестре собственности, обязанности по его исполнению перейдут к новому хозяину недвижимости. Если же договор не зарегистрирован в реестре, то арендатор обязан выселиться в течение трех месяцев после извещения новым хозяином о покупке данной недвижимости;

Надо так же отметить, что LUA, вместе с регуляцией судебных дел о неуплате арендой платы, регламентирует создание реестра неплательщиков, в котором арендодатели могут получить информацию о том, были ли у потенциального арендатора проблемы с оплатой аренды в прошлом.